Le Bail Commercial
Conclu pour une durée minimum de 9 ans, le bail commercial est une opération complexe ayant des enjeux d’importance, tant pour le preneur à bail que pour le propriétaire du local commercial.
L‘accompagnement par un professionnel du droit est indispensable.
Maître Charlent, avocat en droit commercial et droit des affaires à Aix-en-Provence (13100), vous accompagne, partout en France, lors de la conclusion d’un bail commercial.
Le bail commercial fait l’objet d’une règlementation précise, dont le non-respect entraîne des conséquences d’ampleur.
Le cabinet accompagne les preneurs et les bailleurs souhaitant conclure un bail commercial.
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SOMMAIRE
1. L'OBJET DU BAIL COMMERCIAL
Aux termes de l’article L. 145-1 du code de commerce, le régime du bail commercial s’applique :
« aux baux des immeubles ou locaux dans lesquels un fonds [de commerce] est exploité, que ce fonds appartienne, soit à un commerçant ou à un industriel immatriculé au registre du commerce et des sociétés, soit à un chef d’une entreprise du secteur des métiers et de l’artisanat immatriculée au registre national des entreprises, accomplissant ou non des actes de commerce, et en outre :
1° Aux baux de locaux ou d’immeubles accessoires à l’exploitation d’un fonds de commerce quand leur privation est de nature à compromettre l’exploitation du fonds et qu’ils appartiennent au propriétaire du local ou de l’immeuble où est situé l’établissement principal (…) ;
2° Aux baux des terrains nus sur lesquels ont été édifiées – soit avant, soit après le bail – des constructions à usage commercial, industriel ou artisanal, à condition que ces constructions aient été élevées ou exploitées avec le consentement exprès du propriétaire ».
2. LA DURÉE DU BAIL COMMERCIAL
L’article L.145-4 du code de commerce pose le principe selon lequel le bail commercial ne peut avoir une durée inférieure à 9 ans.
Le code de commerce prévoit toutefois une exception : le bail dérogatoire, dont la durée totale ne doit pas excéder 3 ans. A l’expiration de cette durée, les parties ne peuvent plus conclure un nouveau bail dérogatoire pour exploiter le même fonds dans les mêmes locaux.
En pratique, les baux commerciaux sont généralement conclus pour une durée de 9 ans. Le bail commercial est souvent appelé « bail 3,6,9 » en raison de la faculté offerte au preneur de donner congé à la fin de chaque période triennale, telle que prévue par l’article L.145-4 du code de commerce :
« le preneur a la faculté de donner congé à l’expiration d’une période triennale, au moins six mois à l’avance, par lettre recommandée avec demande d’avis de réception ou par acte extrajudiciaire ».
Attention, les baux commerciaux conclus pour une durée supérieure à 9 ans peuvent comporter des stipulations contraires et supprimer cette faculté de donner congé.
3. LOYER ET CHARGES DU BAIL COMMERCIAL
– LE LOYER DU BAIL COMMERCIAL
Le loyer est évidemment l’un des éléments fondamentaux du bail commercial.
A cet égard, il convient de noter que les parties disposent d’une grande liberté contractuelle pour la détermination du montant du loyer (loi de l’offre et la demande…), tant le loyer d’origine que celui du bail renouvelé.
Si le loyer consiste généralement en une somme fixe, les parties peuvent prévoir un loyer comprenant une part fixe et une part variable, correspondant traditionnellement à un pourcentage du chiffre d’affaires du preneur.
Par ailleurs, peuvent également être stipulées des clauses d’indexation du loyer, de franchise de loyer (par exemple lorsque les locaux loués nécessitent d’importants travaux), ou encore un droit d’entrée, aussi appelé « pas-de-porte » pour les emplacements privilégiés…
En outre, les modalités de paiement du loyer sont prévues par le bail commercial : mode de paiement (chèque, virement bancaire…), périodicité de paiement (mensuelle, trimestrielle…), paiement d’avance ou à terme échu…
– LES CHARGES DU BAIL COMMERCIAL
La fixation de la répartition des charges revêt également une importance majeure. A cet égard, l’article L.145-40-2 du code de commerce prévoit que « Tout contrat de location comporte un inventaire précis et limitatif des catégories de charges, impôts, taxes et redevances liés à ce bail, comportant l’indication de leur répartition entre le bailleur et le locataire« .
Certaines charges ne peuvent toutefois, en application de l’article R.145-35, être imputées au locataire du bail commercial :
- Les dépenses relatives aux grosses réparations (gros murs, voûtes, poutres…) ;
- Les dépenses relatives aux travaux ayant pour objet de remédier à la vétusté ou de mettre le bien loué en conformité avec la réglementation ou l’immeuble dans lequel il se trouve, dès lors qu’ils relèvent des grosses réparations ;
- Les impôts, notamment la contribution économique territoriale, taxes et redevances dont le redevable légal est le bailleur ou le propriétaire du local ou de l’immeuble ; toutefois, peuvent être imputés au locataire la taxe foncière et les taxes additionnelles à la taxe foncière ainsi que les impôts, taxes et redevances liés à l’usage du local ou de l’immeuble ou à un service dont le locataire bénéficie directement ou indirectement (taxe de balayage, taxe d’enlèvement des ordures…) ;
- Les honoraires du bailleur liés à la gestion des loyers du local ou de l’immeuble ;
- Dans un ensemble immobilier, les charges, impôts, taxes, redevances et le coût des travaux relatifs à des locaux vacants ou imputables à d’autres locataires.
4. L'ACTIVITÉ EXERCÉE DANS LES LIEUX LOUÉS : LA DESTINATION DU BAIL COMMERCIAL
Aux termes de l’article 1728 du code civil, le preneur est tenu d’user de la chose louée suivant la destination donnée par le bail. Dans ce cadre, le preneur ne peut pas modifier son activité, sans obtenir l’accord préalable du bailleur, sauf à risquer d’entrainer la résiliation du bail à ses torts exclusifs et l’engagement de sa responsabilité.
La définition de l’activité autorisée relève des stipulations majeures prévues dans le contrat de bail commercial. Cette définition est en pratique très importante, et il convient d’y attacher un soin très particulier.
Plusieurs solutions existent. La destination du bail commercial peut être très restrictive et ainsi n’autoriser l’exercice que d’une seule activité strictement définie ou, au contraire, être large et permettre l’utilisation des lieux pour plusieurs types d’activités. Dans certains cas, les parties peuvent même prévoir une clause appelée « tous commerces », offrant une grande liberté au preneur.
Par ailleurs, des limites existent quant à la possibilité d’exercer une activité dans les lieux loués. En effet, il conviendra notamment d’étudier attentivement :
- Le règlement de copropriété :
Il est fondamental de vérifier si l’exercice d’une activité commerciale est autorisé dans l’immeuble, dans quels lots et à quelles conditions (interdiction d’une activité bruyante, malodorante…). Le règlement de copropriété peut également limiter les possibilités d’installer une enseigne. Dans certaines situations, il est opportun de prévoir au compromis une clause suspensive d’obtention de l’autorisation des copropriétaires.
- Les règlements d’urbanisme, dont le Plan Local d’Urbanisme :
Le Plan Local d’Urbanisme doit nécessairement être étudié avec soin. Dans les communes de plus de 200.000 habitants, le changement d’usage des locaux destinés à l’habitation est soumis à autorisation préalable du maire, après avis, à Paris, Marseille et Lyon, du maire d’arrondissement concerné. Elle peut être subordonnée à une compensation sous la forme de la transformation concomitante en habitation de locaux ayant un autre usage (articles L.631-7 et L.631-7-1 du code de la construction et de l’habitation).
Par ailleurs, il existe également des règlementations particulières en matière d’aménagement commercial pour certains commerces, notamment ceux d’une surface supérieure à 1.000 m2 (L.752-1 code de commerce).
Lorsque le preneur souhaite exercer d’autres activités que celles initialement mentionnées dans le bail, il doit impérativement respecter les procédures de déspécialisation prévues par le code de commerce.
