Les différentes catégories de travaux dans le bail commercial :
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- Les réparations locatives ou de menu entretien dans un local commercial
Les réparations locatives ou de menu entretien sont à la charge du locataire, sauf clause contraire du bail commercial (article 1754 du code civil). Il s’agit des travaux d’entretien courant qui sont utiles au maintien permanent en bon état de l’immeuble (Cour de Cassation, 13 juillet 2005, n°04-13.764).
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- Les grosses réparations dans un local commercial
Ne peuvent être imputés au locataire les dépenses relatives aux grosses réparations (article R. 145-35 1° du code de commerce).
Il s’agit des travaux concernant « l’immeuble dans sa structure et sa solidité en général « (Cour de Cassation, 13 juillet 2005, n°04-13.764).
La loi n’a pas fixé de liste de ces travaux, laissant à la jurisprudence le soin de préciser, et d’apprécier en fonction des faits de l’espèce, si l’opération en cause relève ou non de cette qualification. Il s’agit par exemple des travaux de réfection de toiture (Cour de Cassation, 23 juin 2004, n°2004-248464). L’avocat en bail commercial pourra vous informer sur votre situation.
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- Les travaux consécutifs à la vétusté et ou nécessaires pour la mise en conformité du bien avec la règlementation dans un local commercial
Le bailleur est tenu de mettre à la disposition du preneur les locaux loués dans un état conforme à l’usage pour lequel ils ont été loués (article 1719 du code civil) et « en bon état de réparations » (article 1720).
Ne peuvent être imputées au locataire les dépenses relatives aux travaux ayant pour objet de remédier à la vétusté ou de mettre en conformité avec la réglementation le bien loué ou l’immeuble dans lequel il se trouve, dès lors qu’ils relèvent des grosses réparations (article R. 145-35 2° du code de commerce).
Les travaux de vétusté correspondent à ceux résultant d’un usage normal et légitime de la chose louée (Cour de cassation, 7 mars 1972, n°70-14.409).
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- Les travaux relevant d’un cas de force majeur dans un local commercial
Sauf clause contraire du bail, ces travaux ne peuvent être imputés au locataire (article 1755 du code civil).
Maître Loïc Charlent, avocat en droit des affaires à Aix-en-Provence (13), accompagne les propriétaires et les locataires lors de la conclusion d’un bail commercial à Aix-en-Provence, Marseille, mais également dans toutes les villes de la région Provence-Alpes-Côte-d’Azur (PACA) et partout en France.
